A Lello, veterana gestora de condomínios, criou um lab para mapear o futuro das cidades. E assim reinventa seu próprio futuro

Bruno Leuzinger - 23 jul 2020
Os coordenadores do Lellolab (da esq. à dir.): Davi Moreno, Camila Conti e Lucas Girard.
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Responda rápido: você sabe o nome do seu vizinho de porta? E o ganha-pão dele, qual é?

Nesses tempos de pandemia, em que somos obrigados a nos esconder atrás de máscaras e o elevador muitas vezes virou de uso individual, fica ainda mais difícil conhecer quem mora perto da gente. E isso faz falta.

Aproximar vizinhos é o objetivo do Tesouros do Bairro, que funciona como uma rede social para buscar e oferecer serviços no entorno do usuário. A plataforma é o primeiro MVP do Lellolab, o laboratório da Lello Condomínios.

“Cada prédio não tem uma comunidade, tem várias”, diz Antônio Couto, acionista e superintendente da Lello Condomínios. “E juntando com os prédios vizinhos, essas comunidades vão ficando mais fortalecidas.” 

O TdB, como é chamada a plataforma, é só uma das iniciativas do núcleo de inovação, que aplica antropologia e ciência de dados para estimular interações comunitárias e prototipar fontes de receita para condomínios residenciais.

Os objetivos são de longo prazo. A função primordial do Lellolab, hoje, é produzir conhecimento, mapeando comportamentos, rastreando tendências e especulando sobre cenários urbanos futuros.

EMITIR BOLETOS, EM BREVE, QUALQUER MÁQUINA SERÁ CAPAZ DE FAZER

Fundada em 1954, a Lello começou como incorporadora, voltada à venda de imóveis, até os anos 1970, quando a explosão do mercado imobiliário paulistano redirecionou o foco do negócio para administração de condomínios e locação. 

Hoje, a Lello Condomínios tem 3 mil contratos de administração, sendo uns 2 300 na capital paulista e o resto no litoral e no interior do estado. Com a Lello Imóveis, a frente de aluguel, soma 24 escritórios e cerca de 1 000 colaboradores. 

Na Lello desde 1980, Antônio é hoje um dos dois únicos acionistas. “Há alguns anos, percebemos que o mundo da administração profissional iria virar commodity”, diz. Era preciso dar uma guinada na empresa. 

A semente do Lellolab foi plantada mais precisamente em 2014, num projeto de branding com a Oz estratégia+design dirigido por Suzana Ivamoto (hoje diretora do Lab e sócia da Playground com Ronald Kapaz). Ela lembra:

“A Lello era uma administradora de condomínios. ‘Resetamos’ a empresa para ser uma gestora da vida comum. Ou seja: ir além da emissão de boletos e cuidar da comunidade, daquilo que as máquinas não vão conseguir fazer”

Em 2017, Lello e Oz organizaram um workshop sobre o futuro das cidades. Em pauta, como desfazer “muros simbólicos”; uma inspiração foi o conceito barcelonês de superquadra, uma unidade de vizinhança que vai além do condomínio.

Para tangibilizar todo esse papo efervescente, era preciso um laboratório.

A ATIVISTA NATÁLIA GARCIA FOI CONVOCADA PARA DAR O START NO LAB

O primeiro ano de fato do Lellolab foi 2018. Para dar o start no laboratório, Suzana convocou a jornalista e ativista Natália Garcia, do projeto Cidades para Pessoas

Ronald Kapaz e Suzana Ivamoto, sócios da Playground e diretores do Lellolab.

“Conversei com 40 pessoas para essa vaga”, diz Suzana. “Acho que foi a escolha perfeita para aquele momento. Era alguém com sensibilidade para a questão humana, para costurar relações entre pessoas, vizinhanças.”

Em seguida embarcou a Livia Araújo, ex-curadora da Mesa & Cadeira, trazendo um olhar de design de serviço, para tocar o lado mais de processo. 

Ao longo de 2018, Natália e Livia se puseram a pensar em como instigar interações entre pessoas e seus vizinhos. Se esses desconhecidos pudessem compartilhar seus talentos, será que rolaria um match? 

Em cocriações por meio de Design Thinking, as duas chegaram ao fim daquele ano no desenho do que seria o Tesouros do Bairro.

ERA PRECISO MANTER A POESIA, MAS COM UM OLHAR PARA ESTRUTURAR MVPS

Mudou muita coisa de lá para cá. Natália decidiu sair, Livia também se desligou. Segundo Suzana, o afastamento foi natural. 

“O laboratório precisava dar um salto numa direção que mantivesse a poesia e a visão cuidadosa de conceitos, mas fosse além… Precisávamos começar a estruturar mais MVPs, protótipos, com metodologia própria e uso intensivo de tecnologia e antropologia”

Desde 2019, o laboratório passa por uma metamorfose. O arquiteto e urbanista Caio Vassão (participante daquele workshop de 2017 e expert em metadesign) hoje atua de forma mais próxima, como um consultor teórico e metodológico. 

O Lellolab ganhou um novo time e dois pilares: antropologia urbana e ciência de dados. 

Davi Moreno, historiador e ex-professor do Senac, coordena o pilar antropológico; Lucas Girard, arquiteto e urbanista com background em projetos de mobilidade urbana, toca a segunda frente, com essa pegada planilheira.

Da simbiose entre esses dois eixos, a ideia é entrelaçar o olhar mais humano com o viés “data-analítico”.

O NÚMERO DE CADASTROS NO TESOUROS DO BAIRRO EXPLODIU COM A PANDEMIA

Aquele primeiríssimo MVP, o Tesouros do Bairro, evoluiu do esboço original para um Instagram e, depois, a plataforma atual, voltada a conectar vizinhos por geolocalização. 

Camila Conti pilota o projeto. Com bagagem em plataformas digitais e comunidades (foi cofundadora da Maternativa), ela compõe, com Davi e Lucas, o núcleo central do Lab.

“Nossa preocupação é fazer as pessoas se relacionarem com quem está no entorno. Assim, a gente fortalece o espírito comunitário e evita grandes deslocamentos. Por que vou cruzar a cidade atrás de algo que pode ter aqui do lado?”

Até o início deste ano, o projeto ainda estava em fase incipiente, experimental, e os usuários, concentrados em Pinheiros, Zona Oeste de São Paulo, onde o Lellolab tinha feito ativações. Mas aí veio a Covid-19. 

“Em março, tivemos um aumento exponencial de cadastrados”, diz Camila. “Saímos de 50 para uns 600 em 15 dias.”

O LELLOLAB QUER INCENTIVAR A ATUAÇÃO DO “GESTOR DE CONTEXTO”

Sabe aquela pessoa que planta árvore na praça, cuida da horta comunitária…? O Lellolab quer fomentar gente com esse perfil. Em junho, promoveu uma live com Rosi Lima, síndica de cinco prédios, que exerce esse papel de costurar relações entre vizinhanças.

Gente com esse jeitão articulador, engajado, se encaixa no perfil do “gestor de contexto”, uma ideia nativa do Lellolab. Davi explica: 

“O gestor de contexto é aquele cara que opera na ‘superquadra’, nesse grupo de prédios ou de condomínios dentro de um bairro. No trabalho de campo, percebemos que todo conjunto de prédios tem alguém que se encaixaria nessa função”

Em 2019, por quatro meses, Davi engajou um time de antropólogos da USP para, juntos, entenderem: o que é a vida em comum? 

Dessa pesquisa saiu uma escala que identifica três camadas de relações —  intra-, inter- e extracondominiais — entre pessoas, condomínios e cidades.

Cada camada tem seus desafios. Tornar mais produtivas (e menos maçantes) as reuniões de condomínio, por exemplo, seria uma questão intracondominial

“Estamos fazendo esse redesenho das assembleias”, diz Suzana. Também queremos propor uma curadoria de serviço baseada no perfil dos moradores. Por exemplo, usar o salão de festa para fazer um coworking.”

QUANDO O APARTAMENTO DEIXA DE SER UM ATIVO E VIRA UM PASSIVO

Estimular interações comunitárias por uma cidade mais saudável é uma das frentes do Lellolab. Outra é o design ambiental e de infraestrutura.

E isso tem a ver — inclusive — com o seu bolso. Antônio afirma:

“Imagine aquelas torres de um apartamento por andar. A pessoa sofre para pagar o condomínio, e não consegue alugar… O imóvel deixa de ser um ativo e vira um passivo. Queremos criar condições para que o valor fique mais fácil de ser pago”

Condomínio caro desvaloriza o imóvel. E a própria organização espacial dos prédios muitas vezes desencoraja usos mais interessantes da área térrea, explica Lucas. Leia-se “interessante” tanto em termos de interação social quanto de aproveitamento do espaço:

“Essas áreas ociosas são um legado de um certo modo de se produzir habitação que, à luz da sensibilidade contemporânea, da necessidade de se racionalizar o consumo, fazer home office etc., começam a soar extremamente absurdas e onerosas.”

Traduzindo: enquanto você rala para pagar as contas, o seu prédio mantém um deserto dispendioso de metros e metros quadrados com pouca ou nenhuma utilização.

A BUSCA PARA OTIMIZAR RECURSOS E BARATEAR O VALOR DO CONDOMÍNIO 

“Condomínio Zero” é uma ideia que o setor imobiliário persegue há tempos. Para zerar ou reduzir a conta, hoje são praticadas opções como instalar Elemidia nos elevadores ou alugar o espaço no topo para abrigar torres de Estação Rádio Base.  

O Lellolab vem pensando rotas alternativas rumo à autossustentabilidade condominial. Segundo Suzana:

“Queremos otimizar a gestão de resíduos e energia, com biodigestão, energia solar, uso inteligente de água e esgoto… Também pensamos num sistema de mobilidade last-mile, com os prédios sendo usados como hubs de logística, recebendo compras e depois distribuindo [para outros condomínios]”

Compras coletivas com condomínios vizinhos seria uma forma de se otimizar recursos. Outra, afirma Antônio, pode ser o compartilhamento de funcionários:

“Numa quadra com seis prédios, tem pelo menos 30 porteiros, seis zeladores, 12 faxineiros. Um contingente de 50 pessoas. Com 20, no máximo, talvez seja possível realizar o mesmo trabalho, com monitoramento remoto, de forma mais eficiente.”

Mas mandar embora aquele porteiro gente-fina, o faxineiro tímido e simpático? “As pessoas podem caminhar para vagas melhores, mais especializadas”, crê Antônio. 

UMA FERRAMENTA DE GESTÃO DE DADOS VAI EMBASAR AS AÇÕES

Aqueles 3 mil condomínios administrados pela Lello totalizam 260 mil unidades. “Se morarem, em média, três pessoas e meia em cada apartamento, são quase 1 milhão de pessoas”, diz Antônio. “Esse é o nosso universo. Gente de diversas idades e classes sociais.”

Existe aí uma base gigantesca de dados, compilados ao longo de décadas. E hoje essa base está nas mãos do Lellolab. Mas sem uma metodologia para lidar com ela, fica impossível fazer inferências, construir hipóteses.

Uma ferramenta de gestão desse conhecimento está sendo desenvolvida para o laboratório. Mirando o mercado de geração distribuída de energia, Lucas sugere uma de muitas possibilidades de uso das informações: 

“Por exemplo, energia solar: quais prédios têm a maior área de cobertura [para receber os painéis]? Quais prédios são inadimplentes? Quais têm a maior conta de luz? Assim, a gente vai criando um filtro para entender onde realizar ações”

A ideia é que essa nova ferramenta armazene e geolocalize os dados, permitindo filtrar recortes e orientar prototipações “cirúrgicas” — seja para ajudar a tornar os prédios autossustentáveis ou trazer melhorias para o “clima condominial”.

A COVID-19 TROUXE UMA CERTEZA: A TRANSFORMAÇÃO CULTURAL É SEM VOLTA

Desde janeiro, o Lellolab tinha um hub novinho na Avenida Paulista para chamar de “seu” (dividindo eventualmente o espaço com outros projetos e startups aceleradas pela Lello, como a Noknox). Com a pandemia, claro, está todo mundo atuando como “gestor de contexto” do seu próprio home office.

Antônio Couto: na Lello desde 1980, é hoje um dos acionistas da empresa.

O coronavírus trouxe pelo menos uma certeza: deixar de ser apenas uma gestora de condomínios é um caminho sem volta. “O mundo da administração imobiliária já estava ‘beirando o barranco’. A Covid-19 empurrou para o barranco de vez”, diz Antônio.

A Lello investiu até aqui 4 milhões de reais no Lellolab. Antônio e o diretor-executivo Alexandre Ximenes são os pontos de contato da empresa com o laboratório, que tem autonomia.

“Às vezes, acontece do diretor nos propor um desafio: ó, tem essa questão aqui que eu gostaria que o Lellolab olhasse…”, afirma Davi. “Daí, nesse caso, cocriamos com eles e encaminhamos as ações.”

Lucas completa: “A gente busca exercitar uma espécie de ‘polinização cruzada’ de linguagens e de modos de ver. Eles [o time da Lello] são muito feras, muito craques no negócio deles, têm muito domínio. E a gente vem com o olhar provocador.”

 

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