A Cada Um No Seu Quadrado ajuda quem precisa de espaço extra e, ainda, regulariza imóveis para self storage

Depois de deixar o mercado de cartões de crédito, setor em que atuou por 15 anos, Rafael Galvão da Fonte, 43, teve a ideia de trabalhar com self storage (serviço de armazenamento de mercadorias ou pertences em boxes). De olho em um mercado que é recente no Brasil, mas já bem conhecido no exterior, ele apostou suas fichas no segmento e criou a Cada Um No Seu Quadrado. O empreendedor fala mais a respeito desse segmento:

“Com a mudança de consumo por causa dos e-commerces e com a diminuição dos espaços para se viver, o self storage é uma forma inteligente de compartilhar espaços”

A criação da startup, no entanto, não foi tão simples assim. Com o business plan em mãos, ele saiu em busca de imóveis para implantar o sistema em São Paulo, mas a conta não fechou. Conversando com os dois sócios, Andre Vilamir Sonda, 44, e Marcelo Franzine, 46, os fundadores acabaram optando por um modelo de negócios bem diferente do planejado.

Na Cada Um No Seu Quadrado, os clientes podem optar por boxes de 1 a 500 m².

Um amigo em comum tinha um imóvel ocioso no bairro do Cambuci, região central de São Paulo, e aceitou o risco de que eles recuperassem o prédio, colocassem o self storage funcionando lá e, quando o local estivesse com 85% de ocupação, o dono do espaço receberia o valor do aluguel da época acrescido de 10%. Deu certo. “Não queríamos assumir o risco de ter um aluguel fixo para um negócio que a gente não conhecia bem. Então, criamos essa mecânica de oferecer uma participação no faturamento. No começo pareceu ser o viável para a gente, mas acabou sendo mais do que isso e viabilizou nossa segunda unidade”, conta Marcelo.

A primeira unidade, com 5 400 m², foi inaugurada em janeiro de 2016 e está com 68% de ocupação. A segunda, no bairro do Bom Retiro, também na região central de São Paulo, está em operação desde junho de 2017, tem 7 mil m², 95% de ocupação e, segundo os sócios, atingiu a meta traçada para dois anos em seis meses. O engenheiro e operador do mercado financeiro Sergio Carettoni, 60, o proprietário dos imóveis, que entrou no risco de um negócio até então pouco desconhecido, aprovou o modelo e, na segunda unidade, entrou também como sócio da empresa.

ALÉM DE SELF STORAGE, A IDEIA É REGULARIZAR IMÓVEIS PARA O MERCADO

Marcelo diz que os contratos são discutidos caso a caso e, por isso, não existe um modelo ou uma porcentagem fixa do faturamento que fica com o dono do imóvel. Na hora de pensar nisso, eles levam em conta a situação do prédio e a complexidade dos problemas que precisam ser solucionados. O contrato inicial é de dez anos e, nesse período, a empresa se propõe a regularizar as pendências jurídicas, como herança, tributos ou licenças, além da estrutura física, como conta Rafael:

“A negociação é bastante vantajosa para o proprietário, pois ele dá destinação a um imóvel parado, com a resolução de todas as questões que impedem o seu uso”

O primeiro passo é conseguir todas as licenças — como laudo do corpo de bombeiros e prefeitura — para implantar a operação do self storage. Os fundadores acreditam que quatro anos é um prazo médio para que todas as pendências estejam resolvidas. Caso isso não aconteça, o contrato de dez anos dá segurança e tempo para que questões mais complexas sejam solucionadas (já que há todo esse período para que a empresa continue operando e gerando renda para os empreendedores e para o dono do imóvel).

Marcelo acredita que a tendência do mercado de self storage é os imóveis serem incorporados ao longo do tempo pelo mercado imobiliário e as empresas se instalarem em pontos mais periféricos da cidade, como diz já acontecer nos Estados Unidos:

“Estamos surfando em uma onda da crise de ter acesso a imóveis vazios e bem localizados. Mas, em alguns anos, os clientes vão ter que andar mais se não quiserem pagar mais”

Ele ainda diz: “Os self storages mais centralizados vão acabar sendo absorvidos pelo mercado imobiliário e aqueles que resistirem é porque terão um preço que justifique se manter”. Com um imóvel totalmente regularizado e sem pendências em mãos, ele acredita que será possível encontrar um preço melhor para negociação. “Quando não há pressa, uma vez que tenho um contrato de longa duração e o proprietário não tem o custo daquilo, a tendência é chegarmos a um valor mais justo.”

A própria empresa de self storage pode ser a compradora, assim como um fundo imobiliário ou terceiros. Juntos, os sócios investiram 4 milhões de reais de recursos próprios para implantar a operação da Cada Um No Seu Quadrado, que deve fechar 2018 com faturamento de 1,5 milhão de reais.

O FOCO É MOSTRAR AS VANTAGENS PARA PEQUENAS E MÉDIAS EMPRESAS

Uma das principais apostas dos sócios é que o self storage possa ajudar a alavancar pequenos negócios (principalmente e-commerces) ao funcionar como uma extensão do estoque destas empresas. “Costumo dizer que a gente viabiliza que os pequenos comércios tenham seu Centro de Distribuição, algo que sempre foi reservado às grandes redes”, diz Marcelo. Ele conta que existe uma portaria da Secretaria da Fazenda que regulamenta o uso do estoque em self storage sem que a empresa precise ter uma filial, um novo CNPJ ou pagar mais imposto. “Muita gente desconhece essa portaria, mas sempre falamos sobre ela e incentivamos os clientes a usarem.”

Além dos boxes, as unidades da Cada Um No Seu Quadrado oferecem, também, estações de trabalho e salas de reunião.

Entre os clientes da Cada Um No Seu Quadrado estão muitos e-commerces, importadores (de lâmpadas, de cabos e fios e controle remoto), empreiteiras que usam o espaço para guardar restos de obras que ainda podem ser aproveitados, pequenas indústrias que precisam escoar a mercadoria para a cidade toda e empresas de logística. A startup oferece boxes de 1 a 500 m², além de salas de reunião e estações de trabalho dentro das unidades. O preço é de 60 reais mensais por m², com a possibilidade de flexibilização do valor de acordo com a variação do tamanho do box e período de locação.

Hoje, há 210 usuários ativos a um ticket médio de 1.300 reais por mês. As duas unidades estão preparadas para receber contêineres de até 40 pés (12 metros de comprimento) e também há um serviço de personalização para clientes que possuem adegas ou necessitem de climatização. “Temos boxes estruturados para receber estas demandas, mas é preciso fazer uma consulta prévia, pois cada tipo de produto requer uma especificidade diferente no que se refere a layout, temperatura e tamanho”, afirma Rafael.

SALDO POSITIVO: ELES ERRARAM MENOS DO QUE PREVIAM

Embora os quatro sócios tivessem experiência com empreendimentos, a área de self storage era uma novidade para todos. Eles contam que apenas acreditaram no potencial do negócio e usaram sua expertise em setores diferentes para alavancar a empresa. Marcelo, que trabalha na área de construção desde os 14 anos, quando entrou como office boy em uma empresa, fala que esperava que eles fossem cometer mais deslizes nessa jornada: “A gente se adaptou bem às situações”.

Ele, que é sócio de uma empresa de construção, lembra-se de quando ajudaram a criar portas específicas para self storage para fugir da alta do dólar. “Existia um único grande fabricante de portas de self storage no mundo. Para a primeira loja, importamos dele, mas quando o dólar estourou, nos juntamos com a pessoa que fazia nossas divisórias e desenvolvemos a porta”, diz. Ele complementa:

“Hoje outras empresas de self storage usam a porta que produzimos e fico muito feliz de ter ajudado a criar uma solução importante para nosso mercado”

Rafael, que está à frente da operação, foi executivo da Cielo por 15 anos e teve uma franquia de loja de calçados durante um ano. Formado em Administração de Empresas, ele lembra que, no começo, precisaram enfrentar a mesma dificuldade praxe dos novos empreendedores: se colocar no mercado sem ainda ser conhecido. “Fomos buscar ajuda da Associação Brasileira de Self Storage e ouvimos que eles não estavam aceitando aventureiros.” Hoje, ele diz que fica satisfeito de ver sua ideia se concretizar. “Ainda tenho medo, mas estou feliz de ver o negócio crescer”, fala, certo de que valeu a pena a “aventura”.